Argentina
Actividades del sector servicios
Construcción y vivienda
La industria de la
construcción concentra una gran gama de actividades de diversas características. Dentro
del sector funcionan varios subsectores que abarcan desde los insumos básicos (como el
cemento, las barras de acero y el vidrio), hasta los artefactos eléctricos, las
griferías, las cerámicas y las pinturas. Por esta razón es notable la influencia del
sector sobre la economía nacional.
La importancia de esta actividad se centra en tres aspectos
fundamentales: el efecto multiplicador que genera en todos sus subsectores proveedores de
insumos, la generación de empleo debido a que es el sector con mayor coeficiente de
requerimientos totales de mano de obra y la necesidad, como es el caso de Argentina, de
una mayor oferta de viviendas para eliminar el déficit existente. Como consecuencia, el
Gobierno está decidido a reactivar la actividad y para ello se han tomado una serie de
medidas tendentes a su desregulación y a la disminución de los costos. Si los planes del
Ejecutivo se cumplen, se espera una fuerte expansión de la industria de la construcción
durante los próximos años.
Existen dos niveles muy bien definidos en la
construcción: el público, constituido por el Estado nacional y los gobiernos
provinciales y los municipales a través de la realización de obras públicas; y el
privado, dividido a su vez en dos segmentos: el no corporativo (construcción
residenciales, inversiones de pequeños consorcios o remodelación de plantas fabriles) y
el corporativo (grandes empresas).
En el segmento corporativo existe una fuerte concentración, ya que,
aunque operan una gran cantidad de firmas, tan sólo nueve grandes grupos dominan la
industria a través de la ejecución de los proyectos de mayor envergadura.
| TASA ANUAL DE CRECIMIENTO DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN A precios constantes. |
|
|---|---|
| Año | Tasa anual |
| 1990 | -16,1 |
| 1991 | 25,4 |
| 1994 | 15,2 |
| 1995 | -10,9 |
| 1996 | 1,1 |
| 1997 | 22,8 |
| Fuente: Banco Interamericano de Desarrollo. | |
En el plano de la evolución histórica, a partir
del año 1991 se comenzó a invertir la tendencia negativa del sector, que durante la
década de los años ochenta registró persistentes retrocesos muy preocupantes. Durante
ese año se logró mejorar su nivel de actividad, con una tasa de crecimiento del 25,4%
del producto bruto, debido fundamentalmente a la caída de las tasas de interés que
trasladó la demanda hacia atractivos físicos, al retraso del precio del metro cuadrado
en dólares con respecto al índice de precios al consumidor y a los efectos de riqueza e
ingreso producto de la estabilidad macroeconómica. Como resultado, el precio de la
demanda de los inmuebles superó al costo de la construcción por metro cuadrado en
dólares.
Durante los años sucesivos la actividad de la construcción
experimentó un nuevo y fuerte avance como consecuencia de la expansión de las obras
privadas y públicas, con un receso en los resultados durante el año 1995 y una breve
estabilización en 1996. Desde entonces y entre las obras privadas, continuaron las obras
de grandes promociones iniciadas en 1992 y se comenzaron nuevos proyectos de pisos más
pequeños y económicos. En el interior del país se comenzaron proyectos de unidades
residenciales unifamiliares y multifamiliares, manteniéndose estable el ritmo de las
obras cubiertas con los fondos del ex-FONAVI, de donde se obtienen unos 900 millones de
dólares por año, cifra aún insuficiente para cubrir las carencias actuales.
| PERMISOS DE EDIFICACIÓN OTORGADOS Y SUPERFICIE CUBIERTA | ||||
|---|---|---|---|---|
| Destino de la obra | 1996 | 1997 | ||
| Permisos | Superficie cubierta (1) | Permisos | Superficie cubierta (1) | |
Total |
65.887 | 12.772.142 | 69.575 | 14.036.193 |
| Univivienda sin locales | 41.471 | 4.089.441 | 47.255 | 4.850.870 |
| Univivienda con locales | 3.926 | 582.917 | 3.423 | 509.041 |
| Multivivienda sin locales | 5.989 | 2.342.777 | 6.144 | 2.747.237 |
| Multivivienda con locales | 1.302 | 926.533 | 1.261 | 842.914 |
| Otros usos (2) | 13.199 | 4.830.474 | 11.492 | 5.086.131 |
| (1) En metros cuadrados. (2) Incluye industria, almacenes, banca, comercio, educación, salud, hotelería, etc. Fuente: Instituto Nacional de Estadística y Censos. |
||||
El empleo en el sector de la construcción en el segundo trimestre de 1998 alcanzó los 266.418 puestos ocupados como promedio mensual, incrementándose en un 1,9% con respecto al primer trimestre y en un 11,6% con el segundo trimestre de 1997.
| OTORGAMIENTO DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS (1) Variaciones porcentuales interanuales. |
|||
|---|---|---|---|
| Período | Pesos | Dólares | Total |
| 1995 | -25,3 | -35,0 | -33,6 |
| 1996 | -25,4 | 44,0 | 32,9 |
| 1997 | 59,0 | 19,5 | 23,1 |
| 1998 I trimestre II trimestre III trimestre |
54,0 -7,2 -32,5 |
19,2 2,4 7,3 |
21,6 1,3 1,6 |
| (1) Sobre la base del conjunto del sistema financiero según com.
"A" 2097. Fuente: Banco Central de la República Argentina. |
|||
Otro de los factores positivos es el nuevo
impulso recibido por los créditos hipotecarios. Desde 15.000 y hasta 200.000 dólares por
titular, siempre que no se supere el 75% del valor de la vivienda y cuya amortización
mensual no sea superior al 30% del ingreso familiar. Todo ello pese a que en los primeros
años del decenio aún la tasa de interés oscilaba entre el 12% y el 18% anual en
dólares y entre el 20% y el 24% anual en pesos, con unos plazos de entre 5 y 25 años
para su amortización.
De la misma forma y con el objetivo de conseguir segmentos del mercado,
los bancos comerciales comenzaron a flexibilizar sus líneas de crédito par la
adquisición de viviendas, otorgando para ello mayores plazos y menores tasas de interés.
Entre 1980 y 1990 se construyeron 190.000
viviendas por año, cifra que determina un crecimiento del 27% con respecto al promedio
edificado entre 1970 y 1980. La relación entre viviendas nuevas y familias ha mejorado
debido a que ha disminuido la tasa de crecimiento de la población; sin embargo, se
necesitan construir unas 252.000 viviendas por año adicionales para mantener estable el
déficit habitacional estimado en 3,3 millones de unidades, considerando que anualmente
entran en obsolescencia unas 112.000 viviendas. El desequilibrio se habría agravado en
unas 60.000 unidades anuales adicionales entre 1980 y 1990.
La existencia de un déficit habitacional implica que la construcción
de inmuebles no alcanza para satisfacer las necesidades del mercado. Sin embargo, a
diferencia de otros períodos en los cuales el exceso de demanda se encuadraba en una
situación de muy bajo crecimiento de la oferta dadas las condiciones macroeconómicas del
país, este exceso de demanda convive con un aumento en la oferta de viviendas durante los
últimos años. La demanda de unidades se ha visto incentivada por la existencia de
préstamos para la adquisición de viviendas, extendiéndose los plazos y disminuyendo las
tasas de interés.
Los precios de venta por metro cuadrado en los últimos años quedan
reflejados en el siguiente cuadro, aunque las cifras reseñadas no han experimentado
grandes variaciones.
| EVOLUCIÓN DEL PRECIO POR METRO CUADRADO EN OPERACIONES DE VENTA En dólares. |
||
|---|---|---|
| Período | Promedio | |
| Con Gran Buenos Aires | Sin Gran Buenos Aires | |
| Diciembre 1995 | ... | 689 |
| Diciembre 1996 | ... | 692 |
| Diciembre 1997 | 727 | 727 |
| Septiembre 1998 | 755 | 721 |
| Fuente: Banco Hipotecario Nacional. | ||
Como ya se indicó más arriba, dentro de la
construcción existen importantes subsectores que se encuentran estrechamente vinculados,
tal es el caso del cemento, del vidrio y de las industrias del hierro y del acero
destinadas a la construcción.
Dado que la construcción es un bien no transable, su análisis se
limita al mercado interno. La única posibilidad de comerciar a escala internacional, ya
sea para exportar o para importar, está referida a los insumos de la construcción y más
concretamente al caso particular del cemento, cuyo comercio exterior se ve limitado por el
alto costo del transporte; por esta razón, éste se realiza entre los países vecinos,
principalmente dentro del Mercosur.
Los datos del Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción
(ISAC) elaborado por el Instituto Nacional de Estadística y Censos muestran que, durante
los primeros siete meses del año 1998, la actividad de la construcción registró un
aumento del 12,6% con respecto a igual período del año anterior. Así, se registran aumentos
en los asfaltos (42,7%), las pinturas para la construcción (18,7%), los ladrillos huecos
(12,8%), el cemento (11,9%) y el hierro redondo para hormigón (6,8%), mientras que en el
caso de los pisos y revestimientos cerámicos se observa un descenso del 3,3%.
| INDICE DEL COSTO DE LA CONSTRUCCIÓN EN EL GRAN BUENOS AIRES Base: 1993=100. |
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|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Año | Nivel general | Materiales | Mano de obra | Gastos generales | ||||
| Índice | Variación | Índice | Variación | Índice | Variación | Índice | Variación | |
| 1994 | 102,2 | -1,3 | 102,2 | 1,8 | 102,1 | -4,3 | 102,2 | -0,5 |
| 1995 | 103,0 | 0,8 | 103,0 | 0,8 | 103,6 | 1,5 | 99,6 | -2,5 |
| 1996 | 97,8 | -5,0 | 101,7 | -1,3 | 93,8 | -9,5 | 97,2 | -2,4 |
| 1997 | 98,7 | 0,9 | 101,8 | 0,1 | 95,6 | 1,9 | 98,4 | 1,2 |
| Abril-mayo 1998 | 98,9 | 0,0 | 101,4 | -0,2 | 96,4 | 0,3 | 98,6 | -0,4 |
| Fuente: Instituto Nacional de Estadística y Censos. | ||||||||
En la actualidad existen 18 fábricas de cemento,
aunque sólo 15 se encuentran en actividad, dos plantas de molienda y otras dos fábricas
nuevas en proyecto. Dado que la producción de cemento requiere de una escala de magnitud
y que ha tenido como principal destino el mercado interno, su número es reducido y existe
una gran concentración técnica; la concentración económica es aún mayor, ya que en el
sector operan siete empresas, de las cuales sólo una dispone del 46% de la producción
medida en toneladas.
La capacidad instalada alcanza a producir 11.615.000 toneladas de
cemento al año, registrándose un porcentaje de utilización del 48,56% en 1993 con un
despacho total de 5.640.486 toneladas. Tanto es así que las empresas mantienen un margen
productivo ocioso que les permite responder sin necesidad de realizar inversiones y
grandes esfuerzos ante los posibles aumentos de la demanda.
Además, existen barreras naturales a la entrada de productos
importados por la alta incidencia dentro del precio final de los fletes, situación que
hace difícil importar de países no limítrofes y acceder a mercados fuera de los de la
zona. Junto a esto, la buena calidad del producto nacional impone límite a sus
especificaciones técnicas.
| PRODUCCIÓN DE CEMENTO En toneladas. |
|
|---|---|
| Año | Producción |
| 1993 | 5.640.486 |
| 1994 | 6.306.000 |
| 1995 | 5.447.000 |
| 1996 | 5.115.518 |
| 1997 | 6.767.830 |
| Fuente: Asociación de Fabricantes de Cemento Portland. | |
| CONSUMO DE CEMENTO POR HABITANTE En kilogramos. |
|
|---|---|
| Año | Consumo |
| 1993 | 168 |
| 1994 | 185 |
| 1995 | 157 |
| 1996 | 145 |
| 1997 | 190 |
| Fuente: Instituto Nacional de Estadística y Censos. | |
Con respecto a la producción de vidrio plano, existen en el país dos empresas dedicadas a su producción. Éstas son grandes compañías, con una producción a gran escala y con una alta concentración técnica y económica en su elaboración, dada la característica técnica de la producción de este tipo de bien.
Si analizamos la producción de barras redondas y
para hormigón, observamos que es uno de tantos productos elaborados por la industria
siderúrgica. Este producto es un commodity, por lo que existen dificultades para
competir por su diferenciación y las empresas son tomadoras de precios que están regidos
por el comercio internacional.
La producción de productos siderúrgicos destinados a la construcción
está dominada casi en su totalidad por Acindar, quedando una pequeña participación en
manos de Altos Hornos Zapla.
En la actualidad existen importantes barreras a la entrada, que
provienen de la necesidad de una escala mínima eficiente para la producción de laminados
de hierro y acero y de la necesidad de un alto grado de integración para la disminución
de los costos (reducción de tiempos muertos, desperdicio de material, costos de
transporte, etc.).
| PRODUCCIÓN DE CERÁMICA, PISOS Y REVESTIMIENTOS En miles de toneladas. |
|
|---|---|
| Año | Producción |
| 1995 | 27.890 |
| 1996 | 33.620 |
| 1997 | 37.872 |
| Fuente: Instituto Nacional de Estadística y Censos. | |
| PRODUCCIÓN DE PINTURAS En toneladas. |
|
|---|---|
| Año | Producción |
| 1995 | 104.880 |
| 1996 | 126.741 |
| 1997 | 143.997 |
| Fuente: Instituto Nacional de Estadística y Censos. | |
En cuanto a las expectativas del sector, se observa un panorama relativamente estable ya que el 63,4% de las empresas estiman que no habrá cambios respecto al mes de julio pasado.
Otro indicador del resultado final del sector es la cantidad de escrituras anotadas en el Registro de la Propiedad Inmueble. En la ciudad de Buenos Aires se registraron 91.011 escrituras durante 1996 y 112.097 en la provincia de Buenos Aires, mientras que en 1997 se anotaron 103.887 y 119.705, respectivamente. Hasta octubre de 1998 las escrituras anotadas en la Ciudad de Buenos Aires fueron 89.003; por su parte, fueron 20.971 durante los meses de enero y febrero del mismo año en la provincia de Buenos Aires.
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